“压力测试做了吗？”

    

    林默问。

    

    “做了三种情景。”

    

    怀特说。

    

    “乐观情景：利率缓慢上升，房地产价格持续上涨，违约率低于2%。基准情景：利率快速上升，房地产价格持平，违约率5%。悲观情景：利率飙升，房地产价格下跌，违约率10%。”

    

    “结果？”

    

    “乐观情景下，第一年净资产收益率300%以上。基准情景下，收益率150%。悲观情景下，会出现亏损，但RAP会计可以掩盖亏损，延期确认，实际现金流仍为正。”

    

    林默沉思片刻。这个模型的假设有些乐观，特别是违约率的估计。

    

    前世资料显示，得州储贷危机爆发时，违约率普遍超过20%。

    

    “把悲观情景的违约率调到15%，再算一次。”

    

    他说。

    

    怀特愣了一下，但还是快速在计算器上按了起来。

    

    几分钟后，他抬起头。

    

    “如果违约率15%，第一年会出现实质性亏损，约五十万美元。但RAP会计可以将亏损摊销十年，每年只确认五万美元损失，不影响资本充足率。”

    

    “但现金流呢？”

    

    “现金流仍为正，因为贷款利息收入可以覆盖存款成本，只是违约损失会侵蚀利润。”

    

    林默点点头。这就是RAP会计的魔力，可以掩盖实际亏损，维持表面上的资本充足。

    

    “继续推进，但风险控制要严格，贷款审批权集中到总部，每笔贷款都要经过三重审核。另外，建立专门的催收团队，逾期三十天以上的贷款立即启动催收程序。”

    

    “明白。”

    

    怀特记录。

    

    下午，林默会见了阿力负责的情报团队。

    

    这个团队有十二个人，都是从港岛带过来的老手，擅长信息收集和分析。

    

    “我们监控了得州前十大储贷机构。”

    

    阿力汇报。

    

    “其中三家已经出现严重问题，存款持续流失，高管频繁变动。另外两家正在大规模扩张，通过高息揽储快速扩大规模，但贷款审批明显放松。”

    

    “竞争对手的政治献金情况？”

    

    林默问。

    

    “这是关键。”

    

    阿力递上一份表格。

    

    “去年，得州十大储贷机构总计向政客捐款超过五百万美元。其中，得州第一储蓄捐款最多，超过一百万美元，主要流向州长和S&L专员。

    

    作为回报，他们获得了最宽松的监管待遇，去年只接受了一次检查，而且检查报告没有发现重大问题。”

    

    林默看着表格，心里有数。

    

    这就是得州的游戏规则，钱到位，监管就放松。

    

    “继续监控，特别是那几家问题机构。如果有收购机会，第一时间通知。”

    

    “另外，我们通过特殊渠道拿到了一些内部文件，显示S&L专员办公室正在起草新的监管规定，进一步降低资本要求，允许储贷机构投资更高风险的资产。”

    

    “什么时候出台？”

    

    “预计年底。文件草案显示，资本要求可能从3%降到2.5%，并且允许将‘商誉’等无形资产计入资本。”

    

    林默眼里闪过一丝光芒。

    

    这就是监管套利的机会，在新规出台前布局，享受政策红利。

    

    “想办法拿到草案全文。”

    

    林默吩咐。

    

    “已经在操作。”

    

    阿力点头。

    

    第五天，林默视察了农场的日常运营。

    

    他特意去了牛棚和棉田，和工人们聊了聊。农场雇佣了三十多个当地工人，大多是墨西哥裔，工资不高，但工作稳定。

    

    “林先生是个好老板。”

    

    一个老工人用生硬的英语说。

    

    “从不拖欠工资，还给我们买医疗保险。”

    

    林默笑了笑。在美丽国，企业提供医疗保险可以抵税，还能提升员工忠诚度，这笔投资划算。

    

    下午，他接到了陈启明从纽约打来的电话。

    

    “林先生，纽约分行的事有进展了。”

    

    陈启明陈启明的声音透过电话线传来。

    

    “州银行业监管局已经初步同意，但要求我们提交更详细的资本证明和业务计划。”

    

    “按程序走。另外，摩根家族的慈善晚宴，你代表我先去参加。重点是结识摩根士丹利和高盛的人，了解华尔街对储贷行业的看法。”

    

    “明白。另外，罗伯特·米勒议员又联系了，问您什么时候能来纽约。”

    

    “下周。”

    

    林默说。

    

    “告诉他，我会准时参加晚宴。”

    

    挂断电话，林默走到窗前。

    

    纽约是国际金融中心，但得州才是他真正的战场。在那里，规则更宽松，机会更直接。

    

    第六天，史密斯团队从休斯顿回来了，带着第一得州储蓄协会的尽职调查报告。

    

    “情况比想象中好。”

    

    史密斯说。

    

    “这家机构的主要问题是管理层无能，而不是资产质量差。贷款组合中，70%是住宅抵押贷款，违约率只有3%。问题在于存款流失严重，过去六个月流失了40%的存款。”

    

    “原因？”

    

    “支付利率太低，只有8%，远低于市场水平。储户都跑到其他支付高息的机构去了。”

    

    林默翻看报告。

    

    这家机构的净资产约五百万美元，存款余额三千万美元，贷款余额三千两百万美元。如果注入两百万美元资本，提高存款利率到13%，可以快速吸引存款回流。

    

    “收购价格？”

    

    “对方开价一百八十万美元，相当于净资产的三点六折。我们可以还价到一百五十万。”

    

    “谈判吧。目标一百六十万美元成交，一个月内完成交割。”

    

    “另外，我们发现了另一个机会。得州第一储蓄正在暗中寻找买家，他们的问题比公开的严重得多。

    

    贷款组合中30%是商业房地产贷款，其中一半已经逾期。但因为他们政治关系硬，监管没有采取行动。”

    

    “估值？”

    

    “表面资产规模八亿美元，实际净资产可能为负。但特许经营权有价值，如果能解决坏账问题，可以起死回生。”

    

    林默沉思。这是个高风险的机会，但如果操作得当，收益也巨大。

    

    “继续关注，但不急于行动。”

    

    他说。

    

    “先消化第一得州储蓄协会，积累经验。”

    

    “明白。”

    

    第七天，林默召开了草原计划的阶段性总结会。所有核心成员都参加了。